Karakteristike tržišta nekretnina
Neke vrste nekretnina poseduju snažna tržišta, sa mnogo kupaca i prodavaca, dok druga imaju tržišta u kojima ima samo nekoliko učesnika. Ukoliko tržište ima mnogo učesnika, kao što je tržište porodičnih stambenih objekata, ono teži da bude rafiniranije, što znači da postoji veća konzistentnost u cenama koje se plaćaju za te nekretnine. Ukoliko tržište ima samo nekoliko učesnika, kao što je tržište specijalizovnih industrijskih objekata, ono može biti nestalno i teško za procenitelje koji bi trebalo da identikfikuju šablon takvog tržišta. Tržišta nekretnina uglavnom nisu dobro organizovana niti dobro definisana i u pojedinim slučajevima trendovi i konzistentnost će se tu teško pronaći.
Ciklusi nekretnina
Vrednosti nekretnina imaju tendenciju da idu gore-dole, u zavisnosti od kratkoročne ponude i potražnje, ali na duži rok, ove vrednosti su više vezane za promene u ceni izgradnje. Ponuda i potražnja imaju tendenciju promene sa promenama u kamatnim stopama. Drugi faktori koji utiču na ponudu i potražnju obuhvataju preteranu gradnju, povećanje zapošljavanja i kretanja radne snage. Na duži rok, stara kuća ne bi trebalo da vredi više od nove, stoga će iznos procene nekretnine biti ograničen na stopu povećanja troškova izgradnje plus bilo koje povećanje u vrednosti zemlje. Doći će do kratkoročnih gubitaka i dobitaka usled stope inflacije ili depresijacije, ali dugoročna teorija zamene će preovladati i cene nove gradnje će održavati postojeću vrednost nekretnina na nižem nivou.
S obzirom da je dosta vremena potrebno za izgradnju novih objekata a proces dobijanja odgovarajućih dozvola može trajati više meseci ili čak godina, investitor može započeti proces ali ga neće završiti za godinu dana ili duže. U takvim slučajevima, može se pojaviti konkurencija a da prvobitni investitor ne zna da će doći do gradnje novih projekata. Ovo može stvoriti preveliku ponudu, koja će učiniti da cene padnu sve dok potražnja ne upije preveliku ponudu a cene ne skoče do te mere da mogu da održavaju novi objekat. Preterana gradnja obara cene tako da investitori moraju da zaustave novu gradnju. Prevelika potražnja dopušta rast cena, koja uzrokuje da se margine profita prošire, a onda preterani profit dovodi do povećanja konkurencije sve dok cene ponovo ne padnu.
Uticaj tržišta kapitala
Tržišta kapitala imaju ogroman uticaj na nekretnine. Većina različitih vrsta finansijskog ulaganja je konkurentno sa drugim investicijama, tako da promena kod jedne vrste prouzrokuje promenu kod druge. Ako raste prinos sa tržišta obveznica, hipoteke će biti ugrožene jer se radi uglavnom o dugoročnim obveznicama koje se oslanjaju na nekretnine. Ukoliko su prinosi sa tržišta akcija visoki, tržište hipoteka mora biti konkurentno da bi privuklo novac ili će doći do nedostatka fondova za hipoteke na nekretnine. S obzirom da se većina nekretnina finansira, stope za finansiranje nepokretnosti će direktno uticati na vrednost.
Efekti uslova na finansijskom tržištu mogu se videti ukoliko se statistički prate trendovi prodajnih cena. U većini slučajeva, pak, ako kamatana stopa raste ili pada, procenitelj neće videti direktni efekat na vrednost jer su promene spore i postepene, tako da se prodajne cene kreću gore ili dole po nekoliko procentualnih poena tokom dužeg vremenskog perioda. Kada kamatne stope rastu ili padaju može se videti i da se cene povećavaju ili padaju a usaglašavanje tržišnih uslova postaje opravdano. Uticaj koji na cene imaju promene u finansijskim uslovima nije stvar koja se svakodnevno menja. To je proces koji traje mesecima, pa i godinama.