Crowdfunding u osnovi predstavlja veoma atraktivan način na koji pravna i fizička lica mogu prikupljati neophodna finansijska sredstva sa jedne strane, a sa druge strane potencijalnim investitorima pruža pojednostavljen pristup istim tim sredstvima za realizaciju odredjenog projekta. Kao što vidimo, složenica crowdfunding sastoji se iz dva dela crowd – (grupa, gomila) i funding – (finansiranje), što znači da je omogućeno velikom broju zainteresovanih ulagača, sa veoma malim pojedinačnim iznosima, da učestvuju u finansiranju još nezapočetog projekta ili ideje ili već postojećeg projekta, kome su potrebna dodatna sredstva da bi bio završen. Zainteresovani ulagači i oni koji prikupljaju finansijska sredstva uvezani su preko posebno razvijene crowdfunding web platforme. Svaki projekat ili plan na platformi mora biti detaljno obrazložen i definisan, kao i prinos na uložena sredstva od strane onog koji želi da prikupi neophodna sredstva. Oni koji investiraju u takav projekat u obavezi su da kreiraju svoj nalog, pristanu na zahtevane uslove platforme i uplate svoj novac. Ovakva mogućnost, da veliki broj ulagača sa manjim iznosima (minimalne iznose ulaganja definiše svaka web platforma u skladu sa svojim poslovnim interesima) učestvuje u finansiranju raznih projekata, čini veoma privlačnim ulaganje u brzo rastuće tržište nekretnina.

Kako u praksi funkcioniše zajedničko ulaganje u nekretnine?

Kao što smo u prethodnim člancima pisali, dinamičan rast tržišta nekretnina iz dana u dan privlači sve veći broj investitora i ulagača sa značajnim finansijskim sredstvima.  Medjutim, razvojem crowdfunding platformi omogućeno je ulaganje većem broju ulagača sa neuporedivo manjim iznosima.

Prve crowdfunding internet platforme razvijene su u Sjedinjenim Američkim Državama, a jedna od prvih i najvećih platformi je Fundrise koja svojim korisnicima omogućava da učestvuju kao investitori sa veoma niskim početnim ulozima od svega 500 $. Osim toga, ova platforma je 2015. godine uvela elektronski fond za investiranje u nekretnine (eREIT – electronic real estate trust) kako bi ulaganje u nekretnine postalo još dostupnije velikom broju investitora. Najpoznatije velike platforme su: Realty Mogul, Crowd Street, Patch of Land, Realty Shares, Real Crowd kao i mnoge druge manje web platforme. Da bi se zakonski regulisao ovaj segment investiranja  2012. godine, donet je zakon Jumpstart Our Business Startups Act (JOBS) kojim je omogućeno ulaganje čak i neakreditovanim investitorima (gradjanima), u odnosu na dotadašnju praksu, gde su samo akreditovani investitori poput penzionih fondova, banaka, osiguravajućih kompanija i investicionih fondova imali pristup ulaganju. Do tada investitori u nekretnine mogli su ulagati samo kupovinom fizičke imovine ili ulaganjem u REITs (real estate investment trusts) – fondove za ulaganje u nekretnine. Novi metod ulaganja u nekretnine preko crowdfunding-a omogućava investitoru da, kao i u slučaju ulaganja u kapital, umesto cele nekretnine, učestvuje u finansiranju samo dela nekretnine i postane akcionar svog srazmernog dela. Takodje, profit od npr. iznajmljivanja ili prodaje nekretnine biće isplaćen investitorima srazmerno njihovim ulozima. Prinos na uložena sredstva zavisi od vrste i klase nekretnine u koju se investira, a varira od 5 – 15% godišnje, a u nekim slučajevima može biti i više od toga. Prosečni prinosi u real estate crowdfunding-u kreću se izmedju 8% i 13% na godišnjem nivou, što ovaj model zajedničkog finansiranja čini veoma privlačnim.

Načini zajedničkog ulaganja na tržištu nekretnina

Zainteresovani investitori imaju dve mogućnosti da plasiraju svoja sredstva na tržište nekretnina putem crowdfunding-a:

• Ulaganje na bazi kapitala (equity based crowdfunding) investitoru obezbedjuje veću stopu prinosa u odnosu na investiranje u dug. Ovakvim načinom ulaganja dobit može značajno varirati u zavisnosti od aktuelnih uslova na tržištu, a ulagači primaju isplate koje su najčešće kvartalne od iznajmljivanja nekretnine umanjenih za proviziju web platforme, kao i u slučaju prodaje nekretnine po uvećanoj tržišnoj ceni. Jedan od glavnih rizika ovakvog metoda ulaganja je mogućnost da se tržišna vrednost nekretnine smanji, pa ulagači mogu izgubiti deo svoje investicije;
• Ulaganje zasnovano na pozajmljivanju (lending – based crowdfunding) predstavlja jednostavniji način ulaganja u kojem investitor pozajmljuje finansijska sredstva vlasniku nekretnine i za tu uslugu dobija fiksnu kamatu na osnovu hipoteke vlasnika nekretnine i iznosa koji je investitor uložio (pozajmio vlasniku). Kod ovog tipa ulaganja dobit je fiksna, jer je fiksna kamata unapred definisana, a rizik je manji nego kod ulaganja na bazi kapitala. Isplate kamata su uglavnom mesečne, redje kvartalne, a prednost ovog metoda ulaganja je da je investicija obezbedjena imovinom (hipotekom).

Trend kretanja globalnog tržišta real estate crowdfunding-a

Apsolutni svetski rekorder u ukupnim iznosima prikupljenim putem crowdfunding-a jeste Kina gde iznos zajedničkog finansiranja u 2017. iznosi čak 358,3 milijarde dolara, dok se na drugom mestu nalaze SAD sa ukupnim iznosom od 44,3 milijardi dolara prikupljenih u istoj godini. Kako je tržište nekretnina jedan od najbrže rastućih sektora u okviru crowdfunding-a, vrednost real estate crowdfunding-a u Kini je dostigla vrednost u 2017. od oko 2,4 milijarde dolara. U tabeli ispod je prikazano da je u 2014. u SAD zajedničko ulaganje u nekretnine zabeležilo rast od neverovatnih 156% u odnosu na prethodnu 2013.  a vrednost transakcija je premašila 1 milijardu dolara. Rast je nastavljen i u narednim godinama, pa je već 2015. godine obim zajedničkog ulaganja (real estate crowdfunding) dosegao 2,57 milijardi, a 2016. godine 3,5 milijardi dolara sa procenom da bi do 2025. mogla dostići vrednost od skoro 10 milijardi dolara.

Tabelarni prikaz rasta real estate crowdfunding-a u SAD (u milijardama dolara)

izvor: Massolution

Real estate crowdfunding i domaće tržište nekretnina

Mogućnost razvoja crowdfunding web platformi, uz dobru zakonsku regulativu, nesumnjivo bi brzo izazvalo veliko interesovanje u našoj zemlji i  omogućilo velikom broju naših građana da sa minimalnim ulogom (od svega sto ili nekoliko stotina evra) učestvuje u finansiranju na tržištu nekretnina. Na ovaj način  zainteresovani investitori bi veoma brzo i jednostavno prikupili značajna finansijska sredstva, a ovaj kapital bi dalje bio uložen u izgradnju kolektivnih i individualnih stambenih objekata, posebno u velikim gradskim područjima (Beograd, Novi Sad …) u kojima cene nekretnina kao i potražnja za istim u poslednjih nekoliko godina beleži veliki porast, zatim objekata u ugostiteljskom sektoru kao što su hoteli i ostali smeštajni kapaciteti na atraktivnim turističkim lokacijama širom cele zemlje. Prikupljanje sredstava crowdfunding-om u Srbiji bila bi omogućena alternativa dosadašnjim finansiranjem stanogradnje putem bankarskih stambenih zajmova koji zahtevaju duži vremenski period odobrenja zajma, kao i fiksne troškove obezbedjenja kredita, a koji po pravilu padaju na teret tražioca zajma.

Crowdfunding kao alternativa postojećim („tradicionalnim“) metodama zajedničkih ulaganja i njegove prednosti i nedostaci

Na samom početku investitor treba detaljno da razmotri investiciju što podrazumeva upoznavanje projekta, geografskih i demografskih prilika, političke situacije i svega onoga što može da utiče na uložena sredstava i očekivani prinos.

Jedna od glavnih prednosti ovakvog načina ulaganja jeste pristupačnost velikom broju ljudi (pojedinaca),  da sa relativno malim ulozima (zavisno od platforme i od vrste nekretnina u koje se ulaže) mogu biti i ispod 500$, a uglavnom je taj iznos oko 5000$,  što je velika pogodnost s obzirom na cenu prosečne nekretnine koja može koštati I po nekoliko stotina hiljada, pa čak i preko million dolara. Pored toga, crowdfunding u nekretninama vrši se preko internet platformi koje posluju transparentno i pružaju investitorima neograničeni pristup informacijama pre nego što ulože svoj novac, a platforma, koju smo odabrali, obavlja kompletan posao za nas kao što je pronalaženje najoptimalnije nekretnine kao i sve ostale administrativne poslove. Za razliku od REITs fondova kojima upravljaju profesionalci, u ovom slučaju imamo slobodu da sami istražimo i odaberemo u koju nekretninu želimo da uložimo naša sredstva, a postojanje velikog broja web platformi za ulaganja pruža nam širok spektar projekata, pa odabirom različitih klasa nekretnina možemo diverzifikovati naš portfolio ulaganja.

S druge strane, za razliku od tradicionalnih načina zajedničkog ulaganja u crowdfunding-u, ne možemo biti sigurni da će npr. projekat u koji smo uložili sredstva zaista i biti uspešno završen, a kako samostalno odlučujemo o nekretnini u koju ćemo uložiti postoji mogućnost da pogrešnom odlukom izgubimo naš novac. Takodje, većina projekata nije osigurana, a mnogobrojne takse i naknade mogu dodatno smanjiti očekivani prinos.

Zaključujemo

Generalno gledajući, dostupnost gotovo svakom pojedincu da investira svoja sredstva ili da ih prikupi putem javno dostupnih i transparentnih internet platformi možemo slobodno reći da predstvlja revoluciju u dosadašnjem načinu poslovanja na tržištu nekretnina, koja je dovela do ogromnog porasta interesovanja za ovaj vid ulaganja u nekretnine. Prednost je u tome što prinosi u okviru crowdfunding-a nisu mali (što podrazumeva i veći stepen rizika) i umnogome nadmašuju inflaciju kao i to što prikupljanje kapitala za realizaciju projekta čini ubrzanim i pojednostavljenim. Uzlazni trend rasta real estate crowdfunding-a će tek dobiti svoj zamah.